1. 552
Как отмечают тайские риэлторы, в последнее время активность покупателей заметно выросла. Наиболее примечательной можно назвать покупку виллы BEYOND VILLA, расположенной на Натай Бич, в Южной провинции Пханг-Нга, за 24 миллиона долларов неким состоятельны россиянином.
Покупатели недвижимости и просто туристы возвращаются в Таиланд вновь и вновь, при этом многие из них приобретают тайскую недвижимость. По данным статистики в первом полугодии 2011 года Таиланд посетили 305 тысяч россиян. Согласно прогнозам до конца текущего года с туристическими целями в страну приедут еще как минимум 800 тысяч туристов. Если сравнивать эти показатели с кризисными 2008—2009 годами, то число туристов, посещающих Королевство, возросло как минимум на 30 %. По словам Висау Джароенсилп, директора Московского офиса Тайского управления по туризму, в текущем 2011 году страну посетят более 490 тысяч российских туристов. Организовано несколько дополнительных авиарейсов в Бангкок, а также популярный среди россиян остров Пхукет. Ожидается, что в ближайшие месяцы спрос на жилье на Пхукете, и в Таиланде в целом, лишь возрастет.
Стабильность
Стабильно высокий интерес к тайской недвижимости легко объяснить: согласно данным международных консалтинговых компаний, рынок недвижимости Таиланда – один из самых стабильных во всей Юго-Восточной Азии. В 2008-2009 году в Таиланде не произошло глобального обвала цена на недвижимость, в отличие от многих других мировых курортных городов. В тоже время недвижимость Таиланда остается доступной по цене. Кроме того, неуклонно растут и темпы развития страны в целом.
Остров Пхукет один из первых вернул расположение зарубежных инвесторов и покупателей. В то время как во многих других районах страны цены на виллы и квартиры в кондо несколько снизились. К примеру, дома в Паттайе подешевели почти на одну треть от первоначальной стоимости. Не изменилась стоимость пхукетских вилл, а вот земли на острове выросли в цене. По данным СВ Richard Ellis, спрос на виллы Пхукета не изменяется: в недавно выстроенных на острове комплексах было продано более 80% квартир и более 70% вилл. При этом разброс цен колеблется в пределах от $3, 6 до 4, 4 тысяч долларов за один квадратный метр. Именно поэтому тайский рынок считается одним из самых стабильных. Недавно прошедший кризис вызвал множество опасений развития событий по аналогии 1997 года, когда цены на недвижимость обвалились из-за искусственно раздутого спроса. Однако в 2008-2009 годах такого не наблюдалось, чему есть свои объяснения. Тайские банки не выдают кредитов иностранцам, поэтому большинство покупателей тайской недвижимости расплачивались наличными. Инвестиционный спрос базируется на реальных деньгах, а не дешевых пятидесятилетних кредитах, как это случается в других странах. А благодаря согласованной ценовой политике, принятой местными застройщиками, стране удалось избежать агрессивного демпинга. Немалую роль сыграла и островная специфика: «На Пхукете не так уж много свободных по застройку земель, объем строительства ограничен. Именно поэтому обвал цен на недвижимость на острове органичен», — объясняет ситуацию представитель компании Two Vollas Group. Официальная статистика только подтверждает сказанное — в первом квартале 2010 года на Пхукете были возведены два комплекса вилл и один комплекс кондоминиумов.
Недвижимость на Пхукете – комфортная жизнь
За последние годы рынок недвижимости Пхукета значительно вырос. Сегодня на острове есть всё, что нужно для комфортной жизни: международный аэропорт, уютные отели, современные автомагистрали, клубы и парки, торговые центры, больницы, школы, марины для яхт, поля для гольфа и многое другое. Власти страны активно поддерживают возведение на острове Международного центра конференций и выставок — одного из крупнейших в Азии. Объем инвестиционных вложений в этот проект оценивается в $3 млрд. долларов. Сейчас в международном аэропорту Пхукета строится новый терминал. А гостиничный рынок предлагает отели мировых брендов: Hilton, Sheraton, Le Meridien, Marriot, Banyan Tree Renaissance и другие. И логично, что чем больше поток туристов, тем выше доход собственников тайской недвижимости. По данным компании KGI Securities, вкладывать средства в недвижимость Пхукета выгоднее, чем в жилье, расположенное в других странах Азии. В рейтинге перспективных рынков зарубежной недвижимости «Worlds Up-and-Coming Real Estate Markets», опубликованном в журнале Forbes, Королевство Таиланд занимает пятое место. Оценка проводится по ряду показателей, а именно: уровень инфляции, темпы экономического роста, права на частную собственность, а также качество жилья.
Год от года совершенствуется законодательство, регулирующее рост и развитие рынка недвижимости Таиланда. Так в июле 2008 года был принят новый закон о кондоминиумах, защитивший интересы покупателей и способствующий улучшению качества строительства. В Таиланде, и на Пхукете в частности, значительное развитие получил рынок услуг по управлению недвижимостью. В сочетании с низкими налогами, невысокой стоимостью жизни, понятными административными процедурами и гарантиями безопасности все это способствует привлечению зарубежных инвесторов на рынок недвижимости Таиланда. Порядка 80% пляжной инфраструктуры на Пхукете подлежит контролю со стороны иностранных инвесторов. По оценкам экспертов, более 90% элитной недвижимости является собственностью иностранных граждан. Среди них лидируют подданные Франции, США, Сингапура, Китая, Великобритании, Скандинавии и других государств. Стоит отметить, что с каждым годом доля российских инвесторов, равно как и русских туристов, растет. Владельцами пхукетской недвижимости охотно становятся иностранные миллионеры и звезды русского шоу-бизнеса — артисты и музыканты. Также отметим, что среди россиян охотно приобретаются элитные виллы, апартаменты и жильем эконом-класса, которое стало появляться лишь в последние годы. Впрочем, в отличие от Паттайи – курорта, перенасыщенного экономической недвижимостью, остров Пхукет оставляет за собой имидж люксового курорта для респектабельного отдыха. «В Паттайе жилье приобретают обеспеченные люди, то время как на Пхукете — богатые покупатели», — комментируют эксперты компании Raimond Land.
Вилла или кондо?
Одной из специфических черт рынка недвижимости Пхукета является малоэтажная застройка. Во избежание разрушения уникального природного ландшафта острова, власти воспретили на Пхукете высотное строительство. Высота возводимых на острове зданий не должна превышать 24 метров (пять этажей). Именно поэтому строительный бум, разразившийся в Паттайе в докризисное время, не коснулся Пхукета. Но, не смотря на это, предложение недвижимости на Пхукете поражает: виллы, таунхаусы и апартаменты любого класса: от эконом до люкс. Самым доступным способом приобретения недвижимости на Пхукете остается покупка квартиры в кондоминиуме. Наилучшим вариантом инвестирования будет приобретение доли в кондотеле, в случае если покупатель не желает большую часть года жить в Таиланде. Кондотель — многоквартирный дом, жильцы которого обеспечиваются всеми благами обычного отеля: от уборки до ужина в номер. При этом собственники жилья, по договоренности с управляющей компанией, вправе определить, сколько времени в году они вправе использовать недвижимость для личного проживания, и на какой срок сдавать жилье в аренду. В свою очередь, управляющая компания берет на себя все заботы, связанные с поиском и обслуживанием арендаторов, эксплуатацией недвижимости, обеспечивая собственникам апартаментов рентный доход порядка 6—7% годовых от стоимости объекта. Конечно, при условии, что жилье будет сдаваться в аренду не менее шести месяцев в году. Согласно данным агентства Railand RE, на Пхукете среднегодовая загрузка качественного жилья арендаторами составляет около 70%, при этом в высокий сезон этот показатель достигает 100%.
Наибольший интерес для инвесторов представляют проекты, войти на которые можно на нулевом цикле. Это так называемый off-plan. Покупка такого жилья совершается еще до начала его строительства, при этом оплата производится поэтапно. Основной объем сделок купли-продажи жилья происходит на первичном рынке. Жилье на вторичном рынке Пхукета так же пользуется спросом, правда не таким большим. Как правило, вторичные объекты недвижимости приходится перестраивать и ремонтировать. В таком случае единственное, что привлекает инвесторов – это выгодность местоположения. Приобретение двуспальных апартаментов – это один из самых ликвидных и востребованных вариантов инвестирования в недвижимость. Именно такая недвижимость пользуется повышенным спросом у арендаторов. Впрочем, на практике доходы от сдачи дома или квартиры в аренду разнятся несильно. В высокий сезон повышается спрос на виллы, потому что в это время на Пхукет приезжают семейные пары с детьми. Как правило, таких туристов интересуют 2—3 спальные дома с площадкой для барбекю и бассейном. Если сравнивать квартиры и дома одного класса, то в период с декабря по январь (новогодние праздники) двуспальные апартаменты можно арендовать за 70—80 тыс. бат/месяц, а 2—3 спальный дом — за 100-150 тыс. бат/месяц. Кроме того, здесь необходимо учитывать тот факт, что эксплуатационные расходы на содержание дома значительно выше. Земля – это не менее интересный объект для вложений. Самой выгодной остается покупка земли с целью её дальнейшей перепродажи. На таких сделках можно заработать от 10 до 30 % годовых уже через год после покупки земли. Предложение островной земли ограничено, именно поэтому спрос на нее постоянно растет. В случае приобретения большого земельного участка, допустимо его деление на более мелкие наделы с их дальнейшей перепродажей. Такие участи весьма интересны для мелких компаний и частных лиц.
Не менее выигрышный вариант — приобретение участка земли и проведение необходимой инфраструктуры (электро- и водоснабжение, телекоммуникации, дороги и т. п.). Как правило, стоимость затрат на развитие инфраструктуры составляет 12—15% от стоимости самой земли. После подготовки стоимость земельного участка значительно возрастает, что обеспечивает рентабельность инвестиций на уровне 40%. Можно самостоятельно застроить участок виллами и апартаментами и продать уже готовый комплекс. Рентабельность таких проектов равна 45 %. Кроме того, инвестор может автономно управлять построенным жилым комплексом, тем самым обеспечивая себе стабильный ежегодный доход.
Где строить?
Для эффективного инвестирования в рынок недвижимости Пхукета необходимо знать ряд специфик его развития. А именно — у острова есть несколько характерных природных особенностей, которые стоит принимать во внимание во время приобретения жилья. С точки зрения инфраструктуры и жилья, наиболее интенсивно развивается западное побережье острова. Здесь находятся самые популярные пляжи и отели. Восточное побережье, из-за сильных отливов, не очень подходит для пляжного отдыха. При этом более 60% территории острова Пхукет занимают горы, именно поэтому земель, пригодных под застройку, здесь сравнительно немного. У каждого района этого тайского острова есть свои плюсы и минусы. Освоение Пхукета началось с юго-западных территорий. Последовательность застройки традиционна для курортных зон — сначала осваивается первая линия, потом вторая и т. д. Сейчас районы пляжей Ката, Карон, Най-Харн застроены практически полностью. Новым крупным проектам там просто нет места. На пляжах Сурин, Патонг и Камала немного больше вариантов строительства. Здесь довольно развитая инфраструктура, плюс ко всему эти пляжи популярны среди туристов.
Для долгосрочных инвестиций наибольший интерес представляют северные и северо-западные районы острова Пхукет — Банг Тао, Най Тон, Лайяни Май Кхао. Банг Тао остается одним из самых развитых районов на севере острова. Здесь находится знаменитый проект «Лагуна», так популярный среди любителей современного Таиланда. Какие-то пару лет назад инфраструктура Банг Тао оставляла желать лучшего, сейчас здесь заканчивается строительство ТЦ «Банг Тао Плаза», возводится бич-клаб, открыт супермаркет Tesco Lotus и другие торговые центры. В высокий сезон четырех-спальная вилла в «Лагуне» стоит порядка $1 тыс. в сутки. При этом, Банг Тао — это не только комфортабельные отели и виллы, расположенные по всему побережью, это и нетронутые цивилизацией пляжи, такие как Най Тон и Лайян. На севере и северо-западе Пхукета практически наполовину застроена первая береговая линия. В настоящее время формируется спрос на близлежащие к ней участники. А это значит, что в скором времени инвесторы начнут застройку участков, расположенных вблизи крупных туристических центров Банг Тао.
На юге остова Пхукет складывается похожая ситуация. К примеру, в районе пляжа Най Харн уже определяется острый дефицит земли. В структуре застройки района пляжа Най Хар преобладают старые, отдельно стоящи дома. Поскольку свободных земель практически не осталось, в скором времени инвесторы будут вынуждены скупать вторичное жилье. Только после сноса старых домов на их месте могут вырасти новые кондоминиумы. На острове доступны инвестиционные программы, как для опытных инвесторов, так и для частных лиц. В заключение отметим, что Пхукет не подвержен общим чертам развития рынка недвижимости, и предлагает индивидуальные возможности для владения собственностью.
Еще по теме:
FAQ (2011-03-20)Эскроу счета в Таиланде (2011-03-20)Дополнительные расходы при покупке недвижимости (2011-03-20)Налоги и сборы при купле — продаже недвижимости (2011-03-20)Программа Thai Long Stay Management (TLM) or Vacation Investment Program (VIP) (2011-03-20)
